La base imponibile del tributo comunale sugli immobili è applicabile esclusivamente alla superficie edificatoria, ossia sul valore del terreno, tolto il valore del bene in corso d’opera

Interessante pronuncia della Corte di legittimità sull’individuazione della base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili oggetto di classamento nella categoria fittizia F/3 in quanto unità in corso di costruzione, poiché l’annotazione catastale essenziale rileva soltanto riguardo ai negozi civilistici su cosa futura, ad esempio, per l’individuazione del diritto di superficie su l’immobile in costruzione.
I giudici di legittimità rilevano che tale classamento immobiliare effettuato dal titolare dell’area oggetto di fabbricazione “non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile”, con decisive ricadute ai fini dell’imposizione comunale sugli immobili, la quale individua i suoi presupposti nel possesso di fabbricati o di un’area fabbricabile.
 
Nella controversia oggetto della sentenza n. 11694/2017, la Commissione tributaria regionale dichiarava dovuta la maggiore imposta comunale soltanto dalla data di ultimazione dei fabbricati, ritenendo illegittimo l’avviso di accertamento per la maggiore imposta emesso dal Comune che aveva ritenuto sussistenti fabbricati di nuova costruzione, non ultimati e, tuttavia, accatastati.
 
Si plaude alla pronuncia della Cassazione in rassegna, in quanto l’accatastamento individua il presupposto impositivo quando tale accatastamento è imposto dalla disciplina fissata dal Dlgs n. 504/1992, il quale, ai fini Ici, prevede – al primo periodo della lettera a) dell’articolo 2, comma 1, che per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano.
Infatti, l’iscrizione in catasto o la sussistenza delle condizioni di iscrizione è presupposto sufficiente perché l’unità immobiliare sia considerata fabbricato e sia, quindi, assoggettata a imposta, come ben statuito dalla Corte regolatrice del diritto con la decisione, citata da questa in rassegna, 10 ottobre 2008, n. 24924.
Tale previsione legislativa dev’essere coordinata con la previsione legislativa presente nel secondo periodo della citata lettera a), secondo cui, ai fini Ici, il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
 
La giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che tale criterio alternativo dettato dal cennato secondo periodo – ossia l’ultimazione dei lavori o l’anteriore utilizzazione del fabbricato – acquisti rilievo solamente allorché il fabbricato non sia ancora iscritto al catasto, “giacché l’iscrizione realizza di per sé il presupposto principale dell’assoggettamento all’imposta”.
In tali termini, la pronuncia della Cassazione, parimenti citata da questa che si commenta, 23 giugno 2010, n. 15177, che, peraltro, aveva evidenziato l’irrilevanza dell’idoneità dell’immobile a produrre reddito, quando l’immobile è iscritto in catasto.
Pertanto, il classamento nella categoria fittizia F/3 (unità in corso di costruzione) rende applicabile l’Ici solo sull’area edificatoria, ossia sul valore dell’area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera, come determinato dall’articolo 5, comma 6, del Dlgs n. 504/1992, avendo fissato il principio di diritto per il quale “In tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento”.
Non si riscontrano precedenti giurisprudenziali in termini.

_{a cura di Giurisprudenza delle imposte edita da ASSONIME}